Calcul de rentabilité locative : rendement brut, net et cash-flow

Mesurer la rentabilité d'un investissement locatif

Cet outil de calcul de rentabilité locative donne en direct le rendement brut, le rendement net de charges, le cash-flow mensuel avec ou sans crédit et l'effort d'épargne. Il indique aussi le prix d'achat à ne pas dépasser pour un rendement visé et peut projeter l'opération sur 10 à 25 ans. Tout se calcule dans votre navigateur.

Mode d'emploi

1. Dans « Achat », saisissez le prix, les « Frais d'acquisition » (en % du prix ou en montant), les travaux et le mobilier. Les boutons « Ancien ≈ 7,5 % » et « Neuf ≈ 2,5 % » donnent un ordre de grandeur des frais de notaire, à vérifier.
2. Dans « Loyer et charges », indiquez le « Loyer mensuel hors charges », la « Vacance locative » (en mois par an ou en % des loyers) et vos charges.
3. Cochez « Financer avec un crédit » pour obtenir la mensualité, le cash-flow et l'effort d'épargne.
4. Réglez le « Rendement visé », cochez si besoin « Projection sur plusieurs années », puis « Copier le lien de la simulation » pour garder vos valeurs.

Rendement brut et rendement net : les formules

Le rendement brut vaut loyer annuel ÷ prix d'achat × 100. L'outil le donne aussi sur le coût total (prix, frais, travaux, mobilier). Le rendement net de charges vaut (loyers encaissés − charges annuelles) ÷ coût total × 100, avant impôt.

Exemple : un appartement ancien à 150 000 €, 7,5 % de frais de notaire (11 250 €) et 10 000 € de travaux, soit 171 250 € au total. Loué 750 € par mois, il rapporte 9 000 € par an : rendement brut de 6,00 % sur le prix et de 5,26 % sur le coût total. Avec un mois de vacance, les loyers encaissés tombent à 8 250 €. Après 1 800 € de charges (600 € de copropriété non récupérable, 900 € de taxe foncière, 300 € d'assurance), il reste 6 450 € : rendement net de 3,77 %, soit 537,50 € par mois.

Les charges à prévoir

Comptez ce qui reste au propriétaire : charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, frais d'agence si vous déléguez la gestion, et une réserve pour l'entretien. Mieux vaut surestimer ce poste que le découvrir après l'achat.

La vacance locative

Entre deux locataires, il faut rafraîchir, faire visiter, signer. Un mois par an est une hypothèse prudente pour un studio en ville ; une ville moyenne peut demander davantage. L'outil retire la vacance des loyers encaissés, pas du rendement brut.

Cash-flow et effet du crédit

Le cash-flow mensuel vaut (loyers encaissés − charges) ÷ 12 − mensualité. S'il est négatif, l'« Effort d'épargne mensuel » indique ce que vous ajoutez de votre poche.

Dans l'exemple, avec 160 000 € empruntés à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité est de 927,94 € et le cash-flow de 537,50 − 927,94 = −390,44 € par mois. Le crédit ne change pas le rendement du bien, mais chaque mensualité rembourse du capital. Sur 20 ans avec une hausse de 1,5 % par an, la projection donne 10 947 € de loyers la dernière année, un cash-flow cumulé de −73 556 € avant impôt et un crédit soldé : le bien, compté à prix constant, forme un patrimoine net de 150 000 €.

Prix d'achat maximal

Pour viser 7 % brut avec 750 € de loyer : 9 000 ÷ 0,07 = 128 571 € au plus. En mode « net de charges, sur le coût total », frais, travaux et charges sont pris en compte : 140 697 € pour 4 % net dans l'exemple.

Ce que l'outil ne calcule pas

Aucun impôt : ni l'impôt sur les revenus fonciers ou la location meublée, ni les prélèvements sociaux, ni l'impôt sur la plus-value à la revente. Ils dépendent du régime (micro ou réel, nu ou meublé) et de votre situation. Un expert-comptable ou un notaire vous donnera un chiffre fiable.

Indicateurs complémentaires

Comparez le prix au m² (prix ÷ surface) aux ventes récentes du quartier et le loyer au m² aux annonces voisines. Vérifiez la demande locative : étudiants, emplois, transports, délai pour relouer. Dans certaines villes, le loyer est encadré.

Questions fréquentes

Quelle différence entre rentabilité brute et nette ?

La brute rapporte le loyer annuel au prix, sans dépense. La nette retire vacance et charges et divise par le coût total frais compris.

Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?

Il n'existe pas de seuil universel : un rendement élevé va souvent avec plus de vacance ou de travaux. Comparez plusieurs biens du même secteur avec les mêmes hypothèses.

Faut-il inclure les frais de notaire ?

Oui, dans le coût total. Les 7 à 8 % de l'ancien et 2 à 3 % du neuf sont des ordres de grandeur : demandez le montant exact au notaire.

Mes données sont-elles enregistrées ?

Seulement dans votre navigateur, pour retrouver la simulation. Le lien partagé contient les valeurs dans l'adresse.