Calcul de capacité d'emprunt : combien puis-je emprunter ?

Combien pouvez-vous emprunter avec vos revenus ?

Cet outil part de vos revenus et de vos charges pour estimer votre capacité d'emprunt : la mensualité maximale, le capital empruntable, puis le prix du bien accessible avec votre apport, frais d'acquisition déduits. Il affiche aussi le reste à vivre et l'effet de la durée et du taux. Tout se calcule dans votre navigateur.

Mode d'emploi

1. Saisissez les « Revenus nets mensuels » de chaque emprunteur, les « Autres revenus réguliers par mois » (loyers perçus) et leur « Part retenue », 70 % par défaut.
2. Indiquez les « Crédits en cours (mensualités) », les « Autres charges mensuelles » et le « Taux d'endettement maximal », 35 % par défaut.
3. Saisissez le « Taux nominal annuel », la « Durée » en années et l'« Assurance emprunteur ».
4. Ajoutez l'« Apport personnel » et les « Frais d'acquisition estimés » ; « Ancien ≈ 7,5 % » et « Neuf ≈ 2,5 % » donnent un ordre de grandeur à vérifier. « Copier le lien de la simulation » crée une adresse qui rouvre vos valeurs.

Comment les banques estiment la capacité d'emprunt

En France, la recommandation des autorités pour les crédits immobiliers est de ne pas consacrer plus de 35 % des revenus nets au remboursement de l'ensemble des crédits, assurance comprise, sur une durée de 25 ans en règle générale. Les banques disposent d'une marge de dérogation pour une partie de leurs dossiers. Le calcul de base est donc simple : mensualité maximale = revenus retenus × taux d'endettement − charges.

Le taux d'endettement n'est pas le seul critère. La banque regarde aussi le reste à vivre, ce qui reste chaque mois une fois les crédits payés ; l'outil l'affiche sans imposer de seuil. Comptent également l'apport, la stabilité des revenus, la tenue des comptes et l'épargne restante.

La formule et un exemple exact

Pour une mensualité M assurance comprise, un taux mensuel t (taux nominal annuel divisé par 12), n mois et une assurance au taux annuel a calculée sur le capital emprunté, la capacité vaut : C = M ÷ (t ÷ (1 − (1 + t)^−n) + a ÷ 12).

Exemple : deux emprunteurs gagnent 2 500 € et 2 000 € nets par mois, sans autre crédit. À 35 %, la mensualité maximale est de 4 500 × 35 % = 1 575 €. À 3,5 % sur 25 ans avec une assurance à 0,30 %, la capacité d'emprunt atteint 299 644,10 € : 1 500,09 € de mensualité hors assurance et 74,91 € d'assurance. Avec 20 000 € d'apport, le budget total est de 319 644,10 €. Avec des frais d'acquisition de 8 %, le prix du bien accessible est de 319 644,10 ÷ 1,08 = 295 966,76 €, et les frais estimés de 23 677,34 €. Le reste à vivre est de 2 925 €.

Si le ménage rembourse déjà un crédit auto de 300 € par mois, la mensualité maximale tombe à 1 275 € et la capacité à 242 569,03 €.

L'effet de la durée et du taux

Le tableau « Capacité d'emprunt selon la durée et le taux » garde la même mensualité (1 575 €, assurance 0,30 %) :

Passer de 20 à 25 ans ajoute près de 40 000 € de capacité, mais le coût des intérêts et de l'assurance grimpe : 172 855,90 € sur 25 ans dans l'exemple. Un demi-point de taux pèse environ 15 000 € de capacité sur 25 ans.

Les frais d'acquisition

Les frais d'acquisition, dits frais de notaire, sont surtout des taxes : en ordre de grandeur 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf, plus parfois la garantie et les frais de dossier. Les banques demandent souvent que l'apport les couvre. Faites chiffrer le montant exact.

Améliorer son dossier

• Solder un petit crédit en cours libère sa mensualité : 300 € de moins, c'est environ 57 000 € de capacité en plus dans l'exemple.
• Une épargne régulière montre votre capacité à mettre de côté et peut grossir l'apport.
• Un apport plus élevé réduit le montant à emprunter et rassure la banque.
• Évitez les découverts dans les mois qui précèdent la demande.

Questions fréquentes

Le taux d'endettement inclut-il l'assurance ?

Oui, en France le plafond de 35 % s'entend assurance emprunteur comprise. C'est pourquoi l'outil calcule une mensualité maximale assurance comprise.

Pourquoi les loyers perçus ne comptent-ils pas en entier ?

Les banques en retiennent souvent environ 70 %, pour tenir compte de la vacance et des charges. C'est un usage courant, pas une règle : ajustez la « Part retenue des autres revenus ».

Ce résultat garantit-il l'accord de la banque ?

Non. C'est une estimation indicative : chaque banque applique ses propres critères et cet outil ne donne pas de conseil personnalisé.

Faut-il emprunter le maximum possible ?

Pas forcément. Regardez le reste à vivre et gardez une épargne de précaution : une mensualité plus basse laisse de la marge en cas d'imprévu.